Problemas en el contrato de alquiler más habituales

Llegado el momento de formalizar el arrendamiento de una vivienda, no solamente es importante firmar un contrato de alquiler. Además, de cara a evitar posibles conflictos entre propietario e inquilino, es fundamental saber qué datos y cláusulas han de incluirse en dicho documento. Y no menos relevante, conocer qué puede suceder en caso de incumplimiento. Si tienes alguna duda, te lo explicamos en este post. ¡Sigue leyendo!

¿Qué tiene que aparecer en un contrato de alquiler?

Ante todo, lo primero que se debe tener claro es qué se entiende por contrato de alquiler o de arrendamiento. Al hablar de este tipo de acuerdo se hace referencia a:

• Un documento donde queda plasmado que el propietario de un inmueble cede el uso y disfrute del mismo a un inquilino.
• Y lo hace durante un determinado periodo de tiempo y a cambio de un pago.

¿Qué información hay que incluir en un contrato de arrendamiento?

Al igual que sucede con cualquier otro tipo de contrato, el de arrendamiento ha de incluir una serie de datos y condiciones que ambas partes tienen que pactar antes de firmarlo. Para empezar:

• Los datos personales (nombre y DNI) tanto del arrendador como del futuro inquilino.
• La dirección del inmueble objeto de arrendamiento y el uso que se hará del mismo.
• La duración del alquiler.
• La renta o pago inicial del contrato.
• Las diferentes cláusulas específicas que propietario e inquilino hayan acordado.

¿Qué cláusulas pueden reflejarse en el contrato?

En relación a estas últimas, es básico conocerlas. Ello es así porque, como veremos en el siguiente apartado, en algunas ocasiones un contrato de arrendamiento de vivienda contempla cláusulas abusivas. Si nos ceñimos a las cláusulas legales, las siguientes son las que suelen aparecer en un contrato:

• Prórrogas del alquiler. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) indica que “la duración de un arrendamiento será libremente pactada por las partes”. Una fórmula habitual es prorrogarla anualmente hasta cumplir el máximo de cinco años establecido por dicha norma. De igual modo, el contrato sirve para reflejar qué prórrogas se tendrán en cuenta una vez cumplido dicho plazo.
• Actualización de la renta. Al incluirse esta cláusula se pacta la actualización de la cuota mensual. Por ley, para tal fin se consideran las variaciones porcentuales del Índice de Precios de Consumo (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
• Pago de comunidad, suministros y tributos. Otra cláusula habitual en un contrato de arrendamiento es la relativa a especificar quién pagará la cuota de la comunidad de propietarios, los suministros como agua, energía o teléfono, el impuesto de la recogida de basuras, etc.
• Obras y reparaciones. No menos relevante es dejar claro a qué parte le corresponde asumir los gastos derivados de obras de conservación o reparaciones. Y también cómo tiene que proceder el inquilino si desea realizar alguna reforma en el inmueble por diferentes motivos; entre ellos, para adaptarlo a las necesidades de personas con movilidad reducida.

• Penalizaciones. Entre las cláusulas también podría figurar una que estableciese una penalización, por ejemplo, en el supuesto de que el arrendatario no entregase las llaves en el tiempo pactado a la finalización del contrato de alquiler.
• Convivencia. Una de las normas que un propietario puede establecer es la prohibición de tener cualquier tipo de animal en la vivienda arrendada.
• Cesión y subarriendo. Igualmente, estaría en su derecho a rescindir el contrato si el inquilino, sin previo consentimiento del arrendador, cediese o subarrendase el inmueble alquilado.
• Fianza y garantías adicionales. Otro asunto de importancia. Al mes de fianza contemplado en la normativa es posible sumar otros pagos, siempre y cuando no superen las dos mensualidades de renta.
• Registro y notaría. Por último, existe la posibilidad de incluir una cláusula que inste a inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad y elevar dicho documento a escritura pública previo paso por una notaría.

Como habrás visto, son muchas las cláusulas que pueden incluirse en un contrato de arrendamiento. Y además de las expuestas, hay otras como la renuncia al derecho de tanteo y retracto por parte del arrendatario o especificar el domicilio donde deben enviarse las notificaciones relacionadas con el alquiler.

Si realizas una búsqueda en Internet podrás descargarte modelos de contrato. Pero si te surge alguna duda, lo mejor es que te pongas en manos de profesionales inmobiliarios. Ellos te ayudarán a redactar el documento y a incluir cláusulas contempladas por la ley.

¿Qué es una cláusula abusiva?

Porque, desgraciadamente, como advertimos en el post Trucos para alquilar tu casa con seguridad, en algún contrato de alquiler se suelen colar cláusulas abusivas o ilegales. Nos referimos a condiciones que producen un desequilibrio entre derechos y obligaciones. Y que perjudican claramente al consumidor; es decir, al inquilino.

Entre las más comunes en los contratos de arrendamiento que no se ajustan a la ley, hemos seleccionado estas 10 cláusulas abusivas:

1. Aumentar el plazo del desistimiento del contrato. Por ley, un inquilino puede desistir del contrato cuando transcurran seis meses siempre que lo comunique con, al menos, 30 días de antelación. Sin embargo, algunos propietarios obligan a que no se pueda ejercer dicho derecho antes de un año.
2. Comunicar el desistimiento con más de 30 días de antelación. Relacionado con el punto anterior, es ilegal imponer a un arrendatario que anuncie su decisión de marcharse de la vivienda con más de 30 días de antelación.
3. Indemnizar al propietario por desistimiento del contrato. Del mismo modo, algunos arrendadores exigen una indemnización, al margen de la fianza, si un inquilino abandona la vivienda antes de que finalice el contrato.
4. Renunciar a las prórrogas establecidas por la ley. Como se ha comentado anteriormente, los contratos deben prorrogarse hasta que se cumplan cinco años. Y vencido dicho plazo, la ley señala que se prorrogarán otros tres. A pesar de ello, se incluyen cláusulas para que el inquilino no se beneficie de dichas prórrogas.
5. Pagar por anticipado. Otra cláusula abusiva es obligar al arrendatario a pagar la renta el día 1 –legalmente, las cuotas pueden satisfacerse cualquiera de los siete primeros días de cada mes–. O pagar por adelantado más de una cuota.
6. Aumentar la renta por encima del IPC. Ya se ha visto en la parte dedicada a las cláusulas legales. No está permitido actualizar la mensualidad del alquiler por encima de lo que marque el IPC.
7. Reclamar actualizaciones con efecto retroactivo. Previa notificación y presentación del certificado del INE, un propietario puede proceder a actualizar la cuota cada vez que se cumpla un año de contrato. Si lo hace más tarde, no podrá reclamar las actualizaciones relativas a los meses anteriores.
8. Subida de la mensualidad por reformas o mejoras. Esta cláusula solamente se podrá aplicar cuando se cumplan cinco años de contrato. Y la subida no será mayor del 20% de la cuota.
9. Imponer al arrendatario que se haga cargo de todas las reparaciones del inmueble. Por ley, un inquilino solo ha de afrontar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
10. Acceder a la vivienda cuando desee. Finalmente, otra cláusula abusiva que podría reflejarse en un contrato de alquiler es que el arrendador tenga derecho a entrar en el inmueble siempre que así lo estime oportuno.

¿Qué pasa si no se cumple el contrato de alquiler?

En cuanto a qué sucede si alguna de las partes no cumple lo dispuesto legalmente en un contrato de arrendamiento, la LAU precisa que la perjudicada podrá exigir el cumplimiento de la obligación. Y además, tal y como dispone el Código Civil, promover la resolución del contrato.

En el caso de los propietarios, uno de los problemas más comunes que causan los inquilinos es el incumplimiento del pago de la renta. Para estar protegidos ante esta situación, con un seguro de impago de alquiler dormirán mucho más tranquilos.

Ello es así porque este tipo de póliza cubre hasta 12 meses de deudas. Y brinda una mayor protección aún ante arrendatarios morosos o problemáticos al incluir garantías como asesoramiento jurídico, daños en la vivienda y acción de desahucio.

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