Nueva Ley de Viviendas 2023 en España: Cambios y Regulaciones

La ley de Viviendas, que todavía se encuentra en trámites parlamentarios, parece llamada a revolucionar el sector inmobiliario. Esta norma será la primera que se apruebe con respecto a esta materia que lleva décadas reclamando una regulación, sobre todo en los últimos años con un mercado del alquiler tensionado en ciertas áreas y las ocupaciones de viviendas que en ciertas ciudades se ha convertido en un importante problema.

En suma, esta ley comportará cambios importantes en el mercado inmobiliario. Te contamos todo lo que necesitas saber en cuanto a regulaciones, derechos y obligaciones tantos de arrendatarios como arrendadores, además de los precios de alquiler y requisitos para alquilar o comprar una vivienda.

En opinión de los partidos que han votado a favor, como ERC y EH Bildu, este acuerdo “interviene y regula el mercado del alquiler”, ya que “pone coto a la especulación y los abusos", ha afirmado el político vasco Oskar Matute. 

¿Qué es la Ley de Viviendas 2023?

El ejecutivo español se había comprometido con la Unión Europea a sacar una normativa que se ocupase de este aspecto tan necesitado de regulación. El propósito era estimular el aumento de la oferta de vivienda social y asequible de la que tan necesitada se encuentra nuestro país.  

La norma ha sido aprobada en el Congreso de los Diputados, pero todavía le resta parte de recorrido con su evaluación por parte del Senado y, si todo está en orden y no se plantean objeciones, su correspondiente publicación en el BOE para su entrada en vigor. 

Vamos a analizar a continuación las principales novedades de la ley de vivienda que ha ocasionado mucha polémica, ya que establece topes en el precio de los alquileres y otorga una mayor protección a los inquilinos en situación vulnerable que han dejado de pagar sus cuotas mensuales.

Lo cierto es que, según explica la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) el problema de la ocupación en España es creciente. En concreto, hemos pasado de más de 2.200 casos anuales en 2020 a casi 17.300 en 2021, según los datos del Ministerio del Interior. 

Si eres inquilino: Cambios en el alquiler de viviendas

Si eres inquilino, los cambios también serán notables. Repasamos algunos de los más novedosos a continuación:

• El pago del alquiler será a través de medios electrónicos. Aunque de manera excepcional, en el caso de que alguna de las partes no disponga de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, “se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada".
• Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador cuando este sea una empresa, pero no establece qué pasa en el caso de ser un particular.
• Se acaban los desahucios sin fecha predeterminada y será obligatorio establecer una fecha y una hora para ello. En el caso de que tu inquilino no abone el alquiler, recuerda que hay que respetar una serie de pasos.

Nuevo índice de actualización de alquileres. Adiós al IPC.

Uno de los cambios introducidos será el hecho de que el Índice de Precios al Consumo (IPC) ya no se utilizará como índice a la hora de actualizar la renta paga el inquilino.

De esta manera, se mantendrá al margen de la inflación y, en consecuencia, siempre será inferior al IPC. 

Si tienes una propiedad: Cambios en los derechos y obligaciones de arrendatarios y arrendadores

Para los propietarios también cambia sustancialmente el panorama con esta nueva política de vivienda:

• Cambio en el concepto de grandes tenedores, pues ya no es necesario ser dueño de diez o más propiedades, pues con cinco bastará. Conviene recordar que el gran tenedor es aquel que posee al menos diez propiedades urbanas, excluyendo garajes y trasteros. Si el gran tenedor es una persona jurídica deberá ceñirse a un tope en la cuantía de los alquileres que solicite a sus inquilinos.
• Los gastos de agencia, como decíamos antes, recaerán en el propietario cuando haya contratado él sus servicios.

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Beneficios fiscales para propietarios

Aunque todavía no han trascendido demasiados detalles, sí que podemos adelantar estos cambios en los impuestos:

• A los pequeños propietarios con una vivienda en una zona declarada tensionada se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF.
• Bonificaciones del  70 % si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años.

Pero no todo son incentivos, también se prevén medidas como recargos en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para aquellos propietarios que las mantengan vacías y sin alquilar. 

En cualquier caso, todavía estamos a expensas de que la ley culmine todo su trámite parlamentario y en caso de estar todo correcto, sea publicada en el BOE lo cual nos permitirá conocer todos sus detalles.

Compra de vivienda y requisitos para obtener hipotecas

A la hora de comprar una vivienda, ten presente que para saber cuáles son las condiciones necesarias para conseguir un préstamo sigue rigiendo lo establecido en la Ley reguladora de los contratos Inmobiliarios de 2019 y no parece –como es natural– que la Ley de Vivienda vaya a alterar nada al respecto. 

Regulaciones en el mercado inmobiliario y precios de alquiler

Actualmente el precio de la vivienda no puede superar más del 2 % del precio que haya sido fijado en el contrato previo. Esta medida se aprobó en 2022 y ha sido prorrogada para el actual 2023. 

La nueva Ley de Viviendas 2023 en España ha sido un tema de interés para muchos. Esta ley trae consigo cambios y regulaciones importantes que afectan a propietarios e inquilinos por igual. A continuación, se presentan algunas preguntas a modo resumen para clarificar este tema:

¿Cuáles son los cambios más importantes que trae la nueva Ley de Viviendas 2023 en España?

Se establece la obligatoriedad de que los pagos sean por medios electrónicos, también corresponderá a los propietarios de las viviendas en alquiler el abono de los honorarios de las agencias inmobiliarias, además de rebajar el concepto de gran tenedor que podrá ser aquel que posea cinco inmuebles de carácter urbano.

¿Cómo afectará la ley a los precios de alquiler y a la oferta y demanda de viviendas?

En principio, no deberían de subir dado que se han desvinculado del IPC, pero todavía está por ver los resultados y si realmente mejora la situación, especialmente en los barrios tensionados donde la demanda desborda a la oferta.

¿Cuáles son los derechos y obligaciones de los arrendatarios y arrendadores bajo la nueva ley?

Todos ellos seguirán sujetos a lo que se dispone en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

¿Qué requisitos se deben cumplir para alquilar o comprar una vivienda?

Una vez más, es la LAU la que establece todo lo necesario para ello. 

¿Cómo se regulará el mercado inmobiliario y se evitará la especulación con los precios de la vivienda?

Esta ley marca un tope en el precio del alquiler de la vivienda para el caso de ser un gran tenedor, aunque solo se aplica este límite si se trata de una persona jurídica; es decir, una empresa.